关于本市老人自住房屋使用权交换养老机构养老方法的建议
吴 冈
※背景情况※
据相关部门统计透露,上海65岁及以上老人数量近300万（其中70岁以上老人近190万）。目前由于人们的生活方式发生了改变，大多数老人与子女分开居住。养老已经成为目前阶段的一个热点、焦点问题，这也关系到如何实现人民群众对美好生活需求的关键部分。
经上海市历届政府的不断坚持努力，目前本市的养老有机构养老、社区养老、居家养老等多种形式，并且机构养老和社区养老已经形成了一定规模，解决了相当一部分老人的养老问题。
※问题及分析※
但由于受养老院建设资金等成本的客观条件影响，机构养老的收费标准对于相当部分，经济条件相对比较差的孤寡、体弱多病、因各种原因丧失部分生活自理能力的老人的照顾和养老而言，他们还是无法承担。并且受建设用地的指标限制，养老院建设发展慢，养老院的床位难以满足进入养老院养老的老人需求。虽然可以通过社区养老日托所解决部分，但社区养老日托也由于受场地限制其规模也只能解决部分老人白天的照顾护理，因此大部分还是采取居家养老形式。但居家养老由于老人居住地分散，给管理和护理带来了极大的不便，管理难和护理难成了一个较为突出的焦点问题。为解决这一问题，除了加强加快建立养老管理制度、培养一支具有专业化水平的社区养老和居家养老的服务队伍外。还得加快养老院的建设，同时要将降低养老院收费标准。目前各级政府已经在资金上，政策上给予了相当大的支持，但是还存在着因建设用地紧缺导致养老院发展规模与养老需求供给不足的矛盾问题。因此是否可以通过充分发挥市场机制与相关政策配合运用。如根据老人养老适合集中管理和服务的特点，入住人才公寓的人才应分散居住在靠近工作单位附近的特点。
※建议※
建立相关的平台管理机构，将需要入住养老院集中养老的老人，在征得本人同意下，将其目前所居住房屋的使用权与人才公寓租赁权进行交换。
具体操作方法：平台将入住养老院的老人所居住的房屋进行装修成为人才公寓房租赁给需要入住的人才，将人才公寓房屋改造为养老院供有养老需求的老人入住，租赁收入可抵扣老人入住机构养老的费用。
可行性及优点：
1、入住养老院老人的居住房与人才公寓的房屋资源最大合理化的使用，有效减轻政府在人才公寓和养老机构建设的土地资源紧迫和压力；
2、老人居住房屋使用权的交换适合于中国人的传统观念，消除了老人对于自己房屋产权保障的后顾之忧，同时解决了老人入住养老机构和社区养老的部分费用，减轻了老人的养老费用负担；
3、减少和减轻了人才因集中居住在才公寓带来的出行困难，以及对周边交通带来的压力。
值得注意，本方法的实施前提是：入住养老机构的老人必须把自己现有住房的使用权拿出来进行交换，否则原入住人才公寓的人才将没有房屋可租赁。
本方法只是多种养老方法之一，旨在能合理利用房屋资源有效减少养老院、人才公寓建设用地。
